Как не платить налог с продажи квартиры?
Продажа квартиры без налога: что говорит закон
Налоговый кодекс РФ не предусматривает отдельного налога с продажи жилья. В таком случае взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), применяемый к любому имуществу, в том числе и недвижимому. Подоходный налог также актуален, когда недвижимость сдается в аренду физлицом. Уплата НДФЛ обязательна после реализации квартир/домов стоимостью свыше 1 млн рублей. Если сумма сделки меньше, платить налог не придется, но об этом немного позже.
Освобождение от подоходного налога возможно лишь в случае истечения минимального срока владения недвижимостью. Через сколько времени можно продать квартиру без налога? Если с момента покупки жилья прошло более 3 или 5 лет, подавать декларацию по форме 3-НДФЛ не нужно. При продаже недвижимых объектов, находящихся в собственности человека меньше необходимого по закону срока, отчисление в государственный бюджет 13% дохода неизбежно.
|
Для нерезидентов ставка НДФЛ установлена в размере 30%. Налоговым резидентом является гражданин РФ, который проживает на территории страны не менее 183 дней в году, то есть 6 месяцев подряд. Если человек находится за пределами России больше чем полгода, он теряет свой резидентский статус, а значит, оплачивает подоходный налог по повышенной ставке. Правила не распространяются на военнослужащих и госслужащих в командировке.
|
Сколько лет ждать, чтобы продать квартиру без налога
Установленный законодательством РФ минимальный срок владения квартирой для продажи без налога составляет пять лет. В Налоговом кодексе РФ (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) также описаны условия, когда минимально требуемый период сокращается до трех лет. Отсчет до безналоговой продажи жилья ведется со дня регистрации права собственности в ЕГРН, кроме отдельных случаев.
Освобождение от НДФЛ после реализации жилья наступает через 3 года, если человек получил недвижимость при определенных обстоятельствах. Рассмотрим конкретные ситуации:
- квартира оформлена в наследство,
- объект достался в результате приватизации,
- недвижимость передана по дарственной,
- жилье приобрели по договору ренты.
Возможность продажи квартиры без налога по истечении трехлетнего срока владения в 2025 году также актуальна для недвижимости, которая была приобретена путем заключения сделки купли-продажи. Но есть один нюанс: на момент реализации квартиры в собственности продавца не должно числиться других объектов. До 2020 года продать единственное жилье, не уплачивая при этом подоходный налог, можно было не ранее, чем через 5 лет после его оформления.
|
В 2025 году не исключены изменения сроков владения квартирой и другой недвижимостью, которые помогут сделать продажу жилья без налога доступной для многих граждан. Еще в прошлом году в Госдуму был внесен законопроект, предлагающий снижение общего периода нахождения объекта в собственности одного человека с пяти до трех лет. Для описанных выше категорий жилья правительство РФ может сократить минимальный срок до 1−2 лет.
|
Какие жилые объекты признаются единственными
Если на имя человека зарегистрирован только один объект недвижимости, например, в котором он проживает, жилье считают единственным. Площадь и вид собственности роли не играют. Это может быть гостинка, комната в коммуналке или доля в квартире/доме. Апартаменты не могут расцениваться как единственная недвижимость, поскольку не относятся к жилому фонду.
Важно понимать, что долевая собственность тоже считается. Если человек собирается продать основное жилье, имея при этом долю еще в одном жилом объекте, минимальный срок владения реализуемой недвижимостью продлевается. Сколько лет придется ждать для продажи квартиры без налога? Как и другим собственникам, не попадающим под налоговые льготы, — 5 лет.
Единственной также признается недвижимость, которая находится в совместной собственности супругов, независимо от того, владеет ли каждый из них еще каким-то жильем по отдельности. Так, оформленные до брака квартиры/дома не в счет. Совместно супруги должны владеть только одним жилым объектом, иначе безналоговая реализация жилья через 3 года будет невозможна. Соответственно, понадобится либо заплатить НДФЛ, либо подождать с продажей еще пару лет.
|
Налоговый кодекс РФ разрешает покупку еще одного объекта без потери для текущего жилья статуса единственного. Для этого нужно приобрести недвижимость не ранее, чем за 90 дней до реализации старой квартиры, которая должна состояться через 3 года после ее покупки. Специалисты «Авеню−Москва» знают, как продать квартиру без налога, но с комфортом для клиента: если человек покупает новое жилье взамен старого, мы помогаем взять ипотеку, предоставляя аванс для первого взноса, чтобы он мог переехать до продажи своего объекта.
|
Как правильно рассчитать срок владения недвижимостью
Через сколько лет возможна продажа квартиры без налога, узнать несложно. Как мы уже говорили, точкой отсчета выступает день перехода права собственности на недвижимость к новому владельцу. Например, если сделка купли-продажи состоялась 3 января 2025 года, а ее регистрация в Росреестре — 14 января, срок владения рассчитывается от последней даты.
Правило не является общим для всех случаев. При реализации квартиры, полученной в рамках реновации, отсчет времени начинается с момента регистрации права на объект, который попал под программу. Что касается приватизированной недвижимости, трехлетний срок отсчитывается со дня завершения процедуры приватизации. Продажа наследственной квартиры без уплаты налога может состояться при условии, что 3 года прошло именно с даты смерти наследодателя.
Можно ли продать квартиру в любое время и не платить налог с продажи
На сегодня подоходный налог отменен только для семей с двумя и более детьми. Это означает, что для них безналоговая продажа жилья не имеет привязки к установленным срокам владения недвижимостью. В 2021 году в Налоговый кодекс РФ были внесены соответствующие изменения. Однако, по закону не каждая такая семья освобождается от уплаты НДФЛ. Продать квартиру без налога можно лишь в том случае, когда одновременно выполняются следующие условия.
если они зачислены на очную форму обучения. Не имеет значения, родные дети или усыновленные.
что и продажа старой квартиры/дома. Крайний срок покупки жилья — до 30 апреля следующего года.
Как минимум, новый объект должен превосходить предыдущую недвижимость по площади.
|
Неважно, через сколько лет семья захочет продать квартиру, даже спустя месяц после ее покупки это можно сделать без налога. Идеально, когда операции с недвижимым имуществом осуществляются при участии команды профессионалов. Обращаясь в риэлторскую компанию «Авеню−Москва», клиенты получают комплексную поддержку: агенты реализуют одно жилье и подбирают другое, а юристы следят за соблюдением условий налогового законодательства.
|
Какие есть способы уменьшения НДФЛ при реализации жилья
Напоминаем, что на текущий момент для продажи квартиры без налога должно пройти не менее 3 или 5 лет, в зависимости от категории недвижимости. Если обстоятельства требуют реализовать жилье раньше минимального срока владения, возникает обязательство уплаты НДФЛ. К счастью, налоговые расходы можно уменьшить, а иногда и вовсе обнулить. Рассказываем, как это сделать.
-
Вычет в 1 000 000 рублей
Вариант предполагает снижение налоговой базы на 1 млн рублей. Проще говоря, если жилье было продано за 3 млн рублей, после применения налогового вычета продавец выплачивает 13% от 2 млн рублей. Если углубиться в расчеты, НДФЛ составит 260 тыс. вместо 390 тыс. рублей. Для оформления вычета достаточно приложить заявку к декларации 3-НДФЛ при подаче в ФНС.
За какие квартиры не платят подоходный налог после вычета? Рассчитывать на обнуление НДФЛ возможно лишь в единственном случае: когда стоимость сделки с недвижимостью меньше 1 млн рублей, то есть полностью покрывается имущественным налоговым вычетом. Следовательно, декларировать доход не придется. На практике с индивидуальной собственностью подобное происходит редко. У продавца доли в жилом объекте больше шансов выйти на 0% налог.
-
Вычет «Доход минус расход»
При оформлении такого вычета понадобится заплатить 13% именно с чистой прибыли, которую образует разница между потраченными на приобретение жилья средствами и вырученной с его реализации суммой. Расходы продавца состоят из покупной стоимости недвижимости, затрат на ремонтные работы, а иногда и процентов по ипотеке. Стоимость услуг риэлтора не учитывается.
Этот вариант зачастую выгоднее «миллионного» вычета, однако подходит не всем, поскольку требует наличия на руках подтверждающих документов. Кроме договора купли-продажи, бывший собственник должен предоставить в налоговую службу чеки на покупку стройматериалов, договор с ремонтной бригадой и еще много чего. Если недвижимость была куплена с использованием ипотечных средств, дополнительно потребуется выписка из банка об уплаченных процентах.
|
При наследовании жилья вычет «Доход минус расход» не подходит, как и в случае с объектами, которое подарили или приватизировали. Это связано с тем, что у нового владельца может не оказаться нужных документов, а значит, подтвердить расходы не получится. Этот способ более актуален для тех, кто покупал недвижимость сам. Как без налогов продать квартиру, полученную по наследству, если 3 года еще не прошло? Оформить вычет в 1 млн рублей.
|
Претендовать на налоговый вычет могут граждане России, не утратившие статус резидента. При этом человек должен быть трудоустроен по ТК РФ и уплачивать подоходный налог в размере 13%. Воспользоваться сразу двумя вычетами при реализации одного жилого объекта невозможно.
Помощь агентства «Авеню−Москва» в решении налоговых вопросов
Проще всего, когда недвижимость продается уже после того, как истекает минимальный срок владения ею, но так бывает далеко не всегда. При обращении в риэлторскую компанию юрист планирует уменьшение НДФЛ до наступления налоговых последствий: опираясь на озвученную оценщиком стоимость, специалист сначала рассчитывает полный размер налога, затем выбирает наиболее выгодный вычет. Заботы по оформлению налогового вычета мы берем на себя.
Если семья с двумя детьми попадает под налоговые льготы, после реализации текущего жилья риэлтор подберет объект, который будет целиком отвечать условиям Налогового кодекса РФ. При необходимости агент может организовать одновременную продажу и покупку недвижимости в формате альтернативной сделки, а также договориться о выдаче ипотеки по сниженной ставке.
|
Специалисты «Авеню-Москва» заранее считают НДФЛ с продажи недвижимости, чтобы адекватно оценить финансовую ситуацию клиента, особенно если он хочет сразу приобрести новое жилье взамен старого. После заключения сделки купли-продажи юрист подает нужные документы в ФНС, при этом держит клиента в курсе дела, пока вопрос не будет решен. Наш эксклюзивный договор предусматривает юридическую поддержку в течение 6 месяцев.
|
Юристам из команды «Авеню−Москва» известны все законные «лазейки», позволяющие снизить налоговые платежи при продаже недвижимости в 2025 году. Получить бесплатную консультацию по налогам можно прямо сейчас: оставьте заявку на сайте, а мы напишем вам в WhatsApp! Если захотите, можем организовать встречу в офисе для личного обсуждения налоговых вопросов.
Спасибо за обращение.
Попробуйте позже.
