5 причин отказа в ипотеке

Поскольку кредитная история (КИ) — первое, что проверяют банки при рассмотрении заявки на оформление ипотеки, разберем ситуацию с испорченной КИ в первую очередь. В ней содержится информация по всем займам, которые в прошлом выплачивал человек, а значит, этот документ отражает уровень его надежности как заемщика. Какая КИ расценивается как плохая? Просрочки платежей более 60 суток, уклонения от погашения долга, судебные разбирательства и так далее. 

Если в прошлом человек единожды просрочил платеж на 5 дней, это скажется на КИ, но вряд ли приведет к отказу в ипотеке. Стоит понимать, что критерии оценки кредитной истории у каждого банка свои, поэтому кто-то может отклонить заявку и за 2 дня просрочки. При наличии в карточке заемщика каких-либо нарушений необходимо уделить большое внимание выбору кредитора.

Несоответствие уровня дохода требованиям банка — одна из частых причин отказа по ипотеке в 2025 году. При рассмотрении заявки кредитор смотрит на то, чтобы на погашение ипотечного кредита у заемщика уходило не более 30−40% месячного дохода. Другими словами, оставшихся после внесения платежа по ипотеке средств должно хватать на питание, оплату ЖКХ и т. д. 

Приведем пример. Клиент хочет оформить ипотечный кредит с зарплатой в 50 тыс. рублей, но после расчетов оказалось, что по ипотеке за выбранную квартиру ему придется отдавать 39 тыс. рублей в месяц. Почему клиент получил отказ банка в ипотеке? Потому что остаток средств в размере 11 тысяч не дотягивает до прожиточного минимума в 2025 году. 

Людям с хорошей КИ и достаточным доходом могут отказать в выдаче ипотеки по причине высокого показателя долговой нагрузки (ПДН). Как рассчитывается ПДН? Это сумма долгов, которые выплачиваются клиентом в текущий момент, сложенная с будущими платежами по ипотеке. Если общая задолженность составляет более 50% дохода, банк не одобрит заявку. 

Для оценки вероятности отказа в ипотеке в 2025 году из-за ПДН, проведем некоторые расчеты. 

Например, при зарплате в 100 тыс. рублей человек платит 30 тысяч по потребительскому кредиту, при этом его ипотечный платеж равен 40 тыс. рублей. Так, ПДН получается 70%. Даже самая идеальная кредитная история не заставит банк закрыть глаза на такой высокий показатель. 

Банки всегда проверяют предоставленные клиентом данные, поэтому прибегать к умышленному сокрытию настоящей информации не советуем. Даже если это произошло случайно, кредитор все равно расценит это как обман, что повлияет на решения банка при рассмотрении других заявок клиента. Из-за проблем с документами нередко отказывают в ипотеке прямо перед сделкой. 

Есть моменты, о которых неопытный заемщик может просто не знать. Например, нередко отказ в ипотеке поступает от банка, когда вдруг выясняется, что состоящий в браке человек не уведомил своего супруга о намерении оформить ипотеку. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно точно знать, какие документы подавать с заявлением. Как минимум потребуется консультация юриста. 

Поскольку недвижимое имущество будет находиться в залоге у банка до погашения ипотеки, кредитор оценивает ликвидность дома/квартиры. Ликвидным называют востребованный на рынке объект, который можно без проблем реализовать в короткие сроки. Это подстраховка банка на случай если заемщик перестанет платить. Кредитор никогда не одобрит ипотеку на неликвид, например, жилье с уровнем износа более 65% или незаконной перепланировкой.

Снова без помощи юристов не обойтись. Специалисты не представляют объект кредитования банку, пока не будут полностью уверены в его юридической чистоте. Риэлторы начинают поиск недвижимости уже после одобрения ипотеки, чтобы не тратить время продавца напрасно.