Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом
Сложности продажи жилья в ипотеке с маткапиталом
Поскольку материнский капитал должен тратиться на детей, при покупке дома/квартиры за государственную помощь обязательным требованием является оформление объекта в общую долевую собственность. То есть предполагается выделение детских долей. Это также означает, что до совершеннолетия ребенка его доля в каждом новом жилье должна быть не меньше, чем в предыдущем. Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом возможна только при условии соблюдения имущественных прав детей. За этим пристально следят органы опеки.
Реализация недвижимого имущества, приобретенного за средства маткапитала, сама по себе непростая. Еще больше ситуацию усложняет то, что квартира ипотечная. Так, кроме получения одобрения органов опеки и попечительства (ООиП), есть вопросы для урегулирования с банком.
-
Выделение долей в ипотечной недвижимости
При оформлении ипотеки с привлечением средств маткапитала только банк может выделить доли, потому что жилье находится у него в залоге. На практике кредитные организации редко идут на такой шаг, ведь в случае потери заемщиком платежеспособности быстро реализовать залоговый объект с несовершеннолетними собственниками не получится. Но некоторые банки соглашаются на выделение долей в квартире, если большая часть ипотечного долга выплачена.
Самостоятельно выделить детские доли родители могут лишь после закрытия ипотеки. Так, в случае безуспешных переговоров с банком единственным решением проблемы остается поиск средств для погашения жилищного кредита досрочно. Как это сделать, расскажем позже.
-
Получение разрешения ООиП на продажу жилья
Законно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом без официального согласия органов опеки невозможно. Чтобы сделка могла состояться, ООиП должны убедиться в том, что после реализации недвижимости права ребенка не будут ущемлены. Собственно, пока родители не оформят детские доли в текущем жилье, опека даже не будет рассматривать заявление.
Прежде всего, ООиП проверяют, когда дети получили доли в нынешней квартире. По закону, для регистрации общей долевой собственности отводится 6 месяцев с момента покупки жилья или погашения ипотеки. Если это произошло позже, у опеки могут появиться вопросы. Также ООиП должны видеть новую недвижимость, которую семья собирается приобрести взамен старой, при этом жилищные условия должны быть не хуже (в идеале лучше), а детские доли — такими же, как и в текущем объекте. Ключевым условием является одновременная продажа и покупка жилья.
Продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, не выделяя детские доли и не получая одобрения ООиП, можно «ненадолго». При попытке обойти правила сделка будет оспорена органами опеки, поскольку дети так и не получили положенную им помощь от государства. Больше всего в этой ситуации страдает покупатель. Вот почему многие люди не хотят связываться с такой недвижимостью, по крайней мере, без опытного риэлтора.
Как продать квартиру с маткапиталом и ипотекой в 2025 году
Главное препятствие для выхода на сделку — деньги. Большинство российских банков избегают выделения детских долей по понятным причинам, поэтому заемщик вынужден искать способы досрочного закрытия ипотеки. Рассмотрим два варианта, как можно найти финансы.
Вариант 1. Покупатель выплачивает остаток ипотечного долга
Суть в том, что покупатель вносит аванс за дом/квартиру, а продавец направляет средства на погашение ипотеки. Далее понадобится снять обременение с жилья, оформить доли детям и согласовать сделку с органами опеки. Для защиты сторон заключается ПДКП. Основной договор подписывают после получения официального разрешения ООиП. Поиск лояльного покупателя может растянуться на неопределенное время, даже если подключить к процессу агента.
Вариант 2. Владелец недвижимости оформляет потребкредит
Если требуется срочная продажа квартиры с материнским капиталом, выплатить ипотеку можно и кредитными средствами. Банки одобряют потребительские кредиты при наличии незакрытой ипотеки, но лишь в том случае, если ПДН заемщика составляет до 50%. То есть человек должен тратить на погашение двух долгов не больше половины своего дохода. На деле потребкредиты получают немногие семьи с ипотекой, так как долговая нагрузка получается слишком высокой.
Какое решение предлагают в агентстве «Авеню–Москва»
Мы сами предоставляем клиентам аванс, чтобы закрыть ипотечный кредит. После подписания эксклюзивного договора с «Авеню–Москва» собственник получает 70% от оценочной стоимости недвижимости. Однако предложение актуально только для тех, у кого ипотека выплачена более чем на 30%, ведь в противном случае выданная нами сумма не совпадет с размером долга.
После того как ипотека будет погашена, а обременение снято, риэлторы займутся поиском жилья, которое полностью устроит органы опеки. Когда согласие ООиП будет у нас на руках, организуем экспресс-поиск покупателя, чтобы не заставлять ждать владельца найденной нами недвижимости. Специалисты агентства действуют быстро, ведь им предстоит провести две сделки в один день.
|
Не знаете, как продать ипотечный дом или квартиру с материнским капиталом? Обращаясь к нам в агентство для продажи ипотечной квартиры, вы по максимуму избавляете себя от проблем. Мы делаем все! У нас большая команда юристов, которые самостоятельно собирают и подают документы в ООиП. Мы добиваемся одобрения сделки органами опеки с первого раза, поскольку знаем процедуру досконально.
|
Специалисты «Авеню–Москва» готовы проконсультировать вас прямо сейчас. Закажите обратный звонок! Наш агент расскажет, как продается ипотечное жилье с маткапиталом и сколько времени это занимает. Хотите сразу начать работать? Договоримся о встрече для подписания договора.
Спасибо за обращение.
Попробуйте позже.
