Что такое альтернативная продажа квартиры?
«Альтернативная продажа квартиры» — что это значит на языке риэлторов
Одновременная продажа старого жилья и покупка нового называется альтернативной сделкой. Проще говоря, недвижимость для приобретения подбирают до реализации текущего объекта, а договоры купли-продажи (ДКП) подписывают в один день, что исключает паузу между сделками. Термин не закреплен в российском законодательстве и в основном используется риэлторами.
Альтернативная продажа жилья привлекательна не только тем, что предполагает один переезд вместо двух, но и потому, что сохраняет деньги продавца. Затягивание покупки недвижимости приводит к ситуациям, когда за вырученные с продажи объекта средства реально купить только жилье хуже по качеству или имеющихся финансов больше недостаточно для приобретения новой квартиры/дома. Хотя проблема решается ипотекой, важно учитывать изменчивость рынка.
| Подобные сделки могут проводить только профессиональные риэлторы, и не из-за того, что это выгодно агентствам, а по причине сложной процедуры. Альтернативная продажа имеет высокий риск срыва: согласовать условия сделок сразу с несколькими сторонами непросто. Для этого нужно обладать переговорной гибкостью, которая встречается не у всех агентов. |
Сколько участников предусматривает альтернативная сделка
Заключение параллельных сделок с недвижимостью означает, что продавец не получает деньги на руки, поскольку они сразу идут на приобретение нового объекта. Альтернативная продажа жилья напоминает бартер, однако не является им, и вот почему: человек продает квартиру одному лицу, а покупает у другого. Так, в сделке с двумя объектами участвует 3 стороны.
-
Участник 1. Человек, желающий продать текущее жилье, чтобы купить другое.
-
Участник 2. Покупатель квартиры инициатора альтернативной сделки — участника 1.
-
Участник 3. Владелец недвижимости, которую участник 1 намерен приобрести.
Ограничений по количеству сторон в альтернативной продаже нет. Цепочка сделок может становиться длиннее пропорционально тому, сколько объектов необходимо продать/купить. Например, если инициатор выставляет на продажу одну большую квартиру в центре Москвы, а взамен хочет приобрести две небольшие в Подмосковье, число участников возрастает до 4.
Подводные камни альтернативной сделки с недвижимостью
При альтернативной продаже квартиры риски для продавца и покупателя присутствуют всегда. Главный из них в том, что цепочка сделок может развалиться по инициативе одного звена. Часто подобное происходит при попытке любого участника «выбить» для себя более выгодные условия, несмотря на изначальную договоренность. Если вовремя не урегулировать вопрос, это приведет к расторжению предварительных договоров купли-продажи (ПДКП) с остальными сторонами.
Разрыв договоренностей возможен не только по финансовым причинам. Для покупателя это может быть длительный поиск новой недвижимости продавцом и, как результат, затягивание продажи. В первую очередь всегда ищут человека, готового приобрести жилье по определенной стоимости, чтобы отталкиваться от нее при подборе объекта. Покупатель ждет дольше продавца нового жилья, поэтому злоупотребление его терпением может обернуться срывом сделки.
| Опытный риэлтор знает, как продать одну квартиру и купить другую одновременно, не заставляя никого ждать. Он заранее выясняет требования клиента к будущему объекту, чтобы быстрее сориентироваться, когда покупатель текущего жилья будет найден. Поиски ускоряет собственная база недвижимости, как в агентстве «Авеню−Москва», куда внесены только проверенные объекты. Так агент удерживает цепочку сделок до подписания ДКП. |
После заключения альтернативной сделки появляются другие риски. Проблемы возникают на этапе подачи ДКП в Росреестр: одна сделка из цепочки может быть зарегистрирована, а другая приостановлена по причине выявления неточностей в документации. Подобные ситуации чаще встречаются в практике частных риэлторов, которые не считают юридический аудит значимым.
Возможна ли альтернативная продажа проблемного жилья
Любую недвижимость можно реализовать после снятия обременений, кроме арестованных объектов. Если привести документы в порядок и уладить правовые вопросы, подписание ДКП займет 1 день. Риэлторская компания «Авеню−Москва» давно работает с проблемным жильем, поэтому имеет большой штат юристов для ускоренной подготовки квартир/домов к продаже. Поскольку альтернативные сделки не терпят затягиваний, все должно быть готово заранее.
| Самым актуальным запросом в нашей практике остается реализация недвижимости в ипотеке. Помогаем досрочно погасить задолженности 70% авансом, чтобы вывести на рынок юридически чистый объект и выручить максимум с его продажи. Это самый быстрый способ, как продать ипотечную квартиру и одновременно с этим купить новое жилье. |
Как продать и купить квартиру одновременно: порядок действий
Процедура похожа на прямую (свободную) продажу. Отличие только в том, что вместо одного ДКП заключается два. Альтернативная продажа состоит из 2 прямых сделок, связанных между собой. Разбираемся, как правильно продать и купить квартиру, делая это одновременно.
Первым делом проводится оценка квартиры. Сначала приглашают эксперта, который озвучивает стоимость жилья, а после — дизайнера, чтобы подтянуть прайс за счет улучшения внешнего вида жилплощади. Далее пожелания/требования продавца к будущей недвижимости сопоставляются с его финансовыми возможностями. Решается вопрос поиска средств для доплаты. На этом этапе юристы проверяют документы на квартиру и решают возникшие с ними проблемы.
Если жилье продается через агентство, данный этап предполагает запуск рекламной кампании в интернете для выхода на выгодного покупателя за короткое время. В объявлении указывается тип сделки «альтернативная продажа», что означает не такую быструю реализацию квартиры, как при прямой сделке. Обсуждаемые в ходе переговоров условия купли-продажи закрепляются в ПДКП.
Поскольку цена квартиры зафиксирована в ПДКП, она не должна меняться, а значит, ее можно воспринимать как вырученные деньги. Риэлтор определяет пороговую стоимость недвижимости для покупки с учетом того, сколько денег клиент готов добавить к сумме, которую получит после продажи жилья. Агенты «Авеню−Москва» практикуют индивидуальный подбор недвижимости, включающий ежедневную отправку вариантов и просмотры объектов в любое удобное время.
Когда идеальное жилье найдено, проводится правовой аудит документов. В первую очередь юристы изучают выписку из ЕГРН, которая отображает основные сведения об объекте, включая наличие обременений. Если юридическая чистота недвижимости была подтверждена, после согласования условий сделки с владельцем квартиры/дома также подписывается ПДКП.
Как продать текущее жилье и купить квартиру/дом одновременно? Риэлтор назначает сторонам встречу для заключения сделок. Два ДКП подписываются параллельно, затем вместе подаются в Росреестр. После успешного перехода прав собственности происходит передача денежных средств. Альтернативная продажа недвижимости полностью контролируется юристами.
Что нужно знать о финансовой стороне альтернативной продажи
Оплата в рамках «альтернативы» зачастую проводится по аккредитиву, то есть безналичным расчетом. Аккредитив — это документ, описывающий условия перечисления продавцу средств, которые покупатель положил на отдельный счет в банке. Если коротко: деньги заблокированы до момента, пока не будет завершен переход прав собственности на имя покупателя. На счету продавца деньги долго не остаются, а почти сразу переводятся третьему участнику сделки.
| Как правило, альтернативные сделки неравнозначные. Это значит, что для приобретения желаемого объекта требуется доплата. Проблема легко решается оформлением ипотеки, для которой первоначальным взносом выступает стоимость имеющегося жилья. Клиенты «Авеню−Москва» получают одобрение ипотеки от банков-партнеров в течение 1 дня. |
Правила налогообложения для инициатора альтернативной сделки
Для любых сделок с недвижимостью срок владения объектом не имеет значения: продажа квартиры может состояться как сразу после ее покупки, так и через 10 лет проживания в ней. Другое дело — налоги. По закону полученный от реализации жилья доход облагается 13% НДФЛ. Можно ли не платить налог, если купить квартиру и сразу продать? Наоборот, для безналоговой продажи объект должен находиться в собственности продавца по меньшей мере 3 года.
| Юристы из команды «Авеню−Москва» не просто разбираются в налоговых вопросах, но и занимаются их решением. При проведении альтернативных сделок они помогут оформить документы для подачи в ФНС, в том числе и заявление на получение налогового вычета. |
Одновременная покупка и продажа квартиры — путь, полный подводных камней. Хотите, мы поможем вам пройти его быстро и безболезненно? Специалисты агентства «Авеню−Москва» успешно заключают альтернативные сделки, потому что знают, как не допустить их срыва.
Спасибо за обращение.
Попробуйте позже.
