Как продать квартиру с материнским капиталом
Нюансы продажи квартиры с маткапиталом
Реализация недвижимого имущества, приобретенного за средства МК, разрешена действующим законодательством (Федеральный закон № 256-ФЗ, Гражданский и Семейный кодексы РФ). Чтобы сделка купли-продажи была признана действительной, при продаже жилья должны соблюдаться имущественные права детей. Со стороны родителей требуется выполнение ряда условий.
- Оформить купленную за маткапитал квартиру в общую долевую собственность с выделением долей на каждого члена семьи. Обычно на это отводится полгода с момента приобретения недвижимости или снятия с нее обременения (после погашения ипотеки).
- Получить разрешение органов опеки и попечительства (ООиП) на сделку, если в числе долевых владельцев есть несовершеннолетние дети. Опека следит за тем, чтобы после реализации жилья дети не лишились средств, положенных им по закону. Без одобрения ООиП продажа квартиры с материнским капиталом невозможна (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
| Дети старше 18 лет самостоятельно распоряжаются своими долями в недвижимости. Так, для совершения сделки родителям достаточно получить от каждого долевого собственника письменное разрешение на продажу квартиры с МК. Документ заверяется нотариусом. |
Выделение детям долей в квартире, купленной на МК
При оформлении материнского капитала семья обязуется выполнить главное требование СФР — выделить детские доли в течение 6 месяцев. В противном случае родители даже могут понести уголовную ответственность. Покупая жилье в ипотечный кредит, выделение долей откладывается до момента погашения задолженности, а реализация недвижимости усложняется наложенным обременением. О том, как продать ипотечную квартиру с маткапиталом, поговорим позже.
Составлением соглашения о выделении долей занимается нотариус. Далее подписанный документ направляется для регистрации в Росреестр. Когда обязательства перед СФР будут выполнены, остается пройти самый сложный этап — добиться одобрения сделки ООиП.
Получение согласия органов опеки на продажу жилплощади
Органы опеки разрешат продать квартиру, купленную на материнский капитал, как только семья найдет подходящую недвижимость для покупки. Условия проживания в новой квартире должны быть не хуже, чем в старой, а детские доли — не меньше текущих. Прежде чем принять решение, специалисты лично проверяют объект, поэтому идти в ООиП нужно уже с готовым вариантом.
Соответственно, одновременная продажа и покупка квартиры — единственный доступный вариант. Заключить две сделки в один день без помощи риэлтора почти нереально, поскольку нужно предусмотреть множество моментов.
- Во-первых, найти покупателя для квартиры с МК — непростая задача.
- Во-вторых, чтобы не допустить срыва сделок, все стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
- В-третьих, для бронирования нового жилья собственнику понадобится выдать аванс. В этом случае агентство особенно выручает.
| Есть еще один способ, как продать квартиру с мат капиталом, — без перехода детских долей на новую недвижимость. Предполагается денежная компенсация несовершеннолетнему. Как это выглядит? Родители открывают счет в банке и зачисляют на него сумму, эквивалентную стоимости доли ребенка в старой квартире с МК. На альтернативный вариант органы опеки идут неохотно, поэтому он больше актуален для случаев с переездом семьи в другой регион. |
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
При покупке недвижимости в ипотеку детские доли выделяются нечасто, а причина в том, что банки не желают иметь дело с несовершеннолетними собственниками. Как мы уже говорили, продать квартиру, купленную на маткапитал, возможно только после оформления долевой собственности. Иногда банки идут навстречу клиентам и разрешают выделить доли детям, например, если размер долга по кредиту небольшой. Можно попробовать договориться.
Что делать, если банк не идет на уступки? Вариантов немного. Поскольку без выделения долей сделка невозможна, придется искать средства для досрочного погашения ипотеки. Идеальное развитие событий, когда находится покупатель, готовый предоставить нужную сумму в качестве аванса. Немногие решаются на такое даже через риэлтора. Продажа квартиры с мат капиталом осложнена тем, что люди считают МК обременением, хотя по факту он таковым не является.
| Подключите к продажам своего жилья не риэлтора, а риэлторскую компанию. Агентство недвижимости «Авеню−Москва» имеет собственный подход к тому, как продать квартиру с маткапиталом и незакрытой ипотекой. Мы погашаем долги клиентов личными средствами: выдаем аванс в размере 70% от стоимости объекта, и этим решаем вопрос с долями. |
Как продать квартиру с материнским капиталом в 2025 году: пошаговый разбор
Несмотря на все препятствия, реализовать недвижимое имущество с маткапиталом возможно, и даже по хорошей цене. Что для этого нужно? Помощь агента по недвижимости, который имеет опыт заключения подобных сделок. Рассмотрим процесс продажи квартиры с МК по шагам.
-
Шаг 1. Экспертная оценка жилья
Прежде всего, определить рыночную стоимость недвижимости необходимо для поиска равноценного жилья, что желательно организовать как можно раньше. А еще отчет об оценке квартиры с МК входит в перечень обязательных документов для подачи в органы опеки. В штате нашего агентства работает опытный оценщик, который готов приехать на объект в любое время.
-
Шаг 2. Подбор новой недвижимости
Ускорить поиски подходящей недвижимости не проблема, главное иметь на руках конкретные требования к жилью от органов опеки. Вот почему лучше сначала проконсультироваться в ООиП. Имеет значение не только размер доли в новой квартире, но и удобства для ребенка, например, ремонт не хуже предыдущего, расположение дома недалеко от детсада/школы/больницы и т. д.
-
Шаг 3. Поиск «выгодного» покупателя
Нам нужно, чтобы вырученная от продажи сумма сошлась со стоимостью нового жилья. Конечно, если у семьи есть сбережения, можно подобрать объект дороже. Поскольку многие остерегаются сделок с МК, продажами должен заниматься риэлтор. Для покупателя сотрудничество владельца «проблемной» квартиры с агентом — гарантия безопасности, особенно если аванс уже выплачен.
Когда покупатель старой квартиры и продавец нового жилья найдены, стороны заключают ПДКП. Этот документ вместе с другими должен быть передан для ознакомления в ООиП. Если по каким-то причинам органы не устраивают будущие жилищные условия для ребенка, договор должен предусматривать вариант отмены сделки. На практике подобное случается редко. -
Шаг 4. Подача заявления в ООиП
Для получения разрешения органов опеки на реализацию недвижимости потребуется собрать пакет документов, включая паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельства о рождении детей, сертификат маткапитала, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, отчет о рыночной стоимости квартиры, ПДКП и другое. Опека дает ответ в течение 15 дней. На данном этапе детские доли уже должны быть выделены, иначе ООиП не рассмотрит заявление.
-
Шаг 5. Подготовка документов
Если ООиП одобрили сделку, семья получает соответствующее постановление. Важно, чтобы в ПДКП был отдельный пункт, отражающий тот момент, что квартира продается только с согласия органов опеки. Далее на базе предварительного договора составляется основной ДКП, а стороны назначают день подписания документа. Присутствие юриста на сделке обязательно.
-
Шаг 6. Заключение сделки
Одновременная продажа и покупка недвижимости называется альтернативной сделкой. Если ее проводит риэлтор, после подписания ДКП именно он передает документы для регистрации прав собственности в Росреестр, а затем забирает выписки из ЕГРН. Специалист также контролирует процесс передачи средств между сторонами. После этого сделку можно считать завершенной.
Как быстро продать квартиру с маткапиталом? Ключевую роль в этом процессе играет коммуникативный навык. Необходимо уметь вести параллельные переговоры с органами опеки, банком, покупателем квартиры и собственником нового жилья. В противном случае заключить требуемую ООиП альтернативную сделку будет крайне проблематично.
Использование средств материнского капитала для покупки недвижимости — распространенная практика, как и продажа таких объектов впоследствии. Специалисты «Авеню−Москва» помогут продать квартиру с материнским капиталом, а затем приобрести новое жилье на максимально выгодных условиях! Интересует сделка с квартирой, купленной за средства МК? Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами.
Спасибо за обращение.
Попробуйте позже.
